Zawartość
- etapy
- Część 1 Zaangażuj się w rozwój nieruchomości
- Część 2 Finansowanie projektów
- Część 3 Ustanowienie portfela nieruchomości
Rozwój nieruchomości może być trudnym zajęciem dla początkującego, ale nie jest poza zasięgiem, o ile okażesz cierpliwość, ambicje, a zwłaszcza pomysłowość. W pierwszym doświadczeniu najważniejszym zadaniem jest ustalenie, które nieruchomości w Twoim regionie mają największy potencjał komercyjny. Następnie musisz zabezpieczyć finansowanie i nabyć nieruchomość, gdy oferuje ona korzystny koszt, który pozwala zminimalizować ryzyko finansowe. Po dostosowaniu go do swojej wizji zdecyduj, czy najlepiej go wypożyczyć, czy sprzedać, aby dodać do listy generującej zyski.
etapy
Część 1 Zaangażuj się w rozwój nieruchomości
- Stwórz szczegółowy biznesplan. Po podjęciu decyzji o spróbowaniu szczęścia w rozwoju nieruchomości, pierwszą rzeczą do zrobienia będzie krótkie opisanie, w jaki sposób skonkretyzujesz swój pomysł. Weź kartkę i długopis i podaj krótki opis swojej firmy dokładnie tak, jak ją sobie wyobrażasz, i wyjaśnij, jak można jej użyć w swojej społeczności. Następnie zrób listę dostępnych zasobów, takich jak fundusze na rozpoczęcie działalności i kontakty z właścicielami w okolicy.
- Ważne kwestie, które należy wziąć pod uwagę, obejmują dostępny kapitał, możliwość samodzielnego zarządzania wieloma nieruchomościami oraz szanse powodzenia, biorąc pod uwagę obecny stan rynku nieruchomości.
- Czy rozwój nieruchomości będzie twoją działalnością w pełnym lub niepełnym wymiarze godzin w celu dywersyfikacji dochodów?
-
Sprecyzuj swoje cele. Aby inwestowanie w nieruchomości stało się dochodowym biznesem, należy mieć wyraźniejszy cel: „Zainwestuj w nieruchomość, aby zarobić dużo pieniędzy. Lepszym sposobem jest zacząć od skromnego, ale precyzyjnego planu: „Chcę kupić stary budynek Saint-Louis i przekształcić go w niedrogie mieszkanie dla studentów. Ustalając podstawową strategię, będziesz miał bardziej namacalną wizję tego, co należy zrobić, aby ją osiągnąć.- Upewnij się, że Twoje cele są realistyczne, kiedy zaczynasz i budujesz portfolio (i swoją reputację) z jedną nieruchomością na raz. Zbyt wysokie ustawienie celów może być kosztownym błędem.
- Najprostszym sposobem na wejście na rynek jest kupno domu, wyremontowanie go, a następnie sprzedaż. Stamtąd możesz rozważyć większe i droższe nieruchomości.
-
Pomyśl o potrzebach związanych z nieruchomościami w Twojej okolicy. Być może domy podmiejskie poza obiecującym węzłem przemysłowym praktycznie nie istnieją lub brakuje nowoczesnych restauracji w mieście. Tam, gdzie odczuwa się popyt, istnieje możliwość opłacalnego rozwoju nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, najbardziej udanymi projektami są te, które spełniają potrzeby mieszkańców.- Zawsze bierz pod uwagę populację mieszkającą na obszarze, na którym rozwijasz projekt. Ważne jest, aby opracować projekt nieruchomości z uwzględnieniem potencjalnego nabywcy lub najemcy.
- Jeśli na przykład mieszkasz w obszarze, w którym mieszka wiele osób starszych, bardziej sensownym może być budowanie łatwo dostępnych jednopiętrowych domów lub mieszkań zamiast wielopiętrowych luksusowych budynków, nawet jeśli są modne.
Część 2 Finansowanie projektów
-
Złóż wniosek o kredyt programisty. Po ustaleniu wykonalnego planu dla pierwszego projektu nieruchomości, przejdź do banku i przejrzyj swój program z jednym ze specjalistów od rozwoju nieruchomości w zespole. Zapewni to dokładne oszacowanie wszystkich kosztów związanych z zakupem, a także kwoty pomocy finansowej, którą możesz otrzymać. W wielu przypadkach bank gwarantuje do 70 do 80 procent pierwotnych kosztów zakupu, ale może nie pokryć kosztów ubocznych, takich jak koszty budowy i licencji.- Jak w przypadku każdego innego rodzaju pożyczki, może być konieczne okazanie dowodu kredytu lub zabezpieczenie, aby uznać go za poważnego inwestora. Niektóre instytucje mogą nawet wymagać złożenia depozytu w wysokości około 15-20% całkowitego oczekiwanego kosztu projektu.
- Kupno i remont nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych wymaga dużo pieniędzy. O ile nie masz znacznych oszczędności w rezerwie, prawdopodobnie będziesz musiał polegać w pewnym stopniu na zewnętrznych funduszach.
- Zastanów się dokładnie nad swoją propozycją i dowiedz się, czy naprawdę ma ona potencjał. Bank może zdecydować o odrzuceniu Twojego wniosku o finansowanie, jeśli uzna, że podejmujesz bardzo wysokie ryzyko.
-
Ustal rozsądne limity finansowe. Znajdź wyższą kwotę, którą cenisz dla danej nieruchomości i trzymaj się tej kwoty. Zapobiegnie to przekonaniu użytkownika do zaakceptowania umów, które ostatecznie spowodują utratę pieniędzy. Robienie budżetów i odpowiedzialne inwestycje to jeden z ważnych kroków do osiągnięcia długoterminowych rezultatów.- Kwota, którą powinieneś zapłacić, zależy od różnych czynników, takich jak ekonomia, położenie geograficzne i szacunkowa wartość ukończonego projektu. W związku z tym różni się w zależności od projektu.
- Działalność deweloperska jest bardzo podobna do hazardu: lepiej zarabiać niewiele, ale często niż dużo, aby wszystko stracić.
-
Zdecyduj, czy kupisz nieruchomość na sprzedaż lub wynajem. Kupno mieszkania do wynajęcia jest stosunkowo niskim ryzykiem generowania zysków po rozpoczęciu tej działalności, ponieważ daje możliwość odzyskania inwestycji za opłatą najmu. Z drugiej strony, kupno miejsca do sprzedaży pozwala go wyremontować i rozpocząć inny projekt, nie martwiąc się, jak ewolucja rynku może wpłynąć na wartość brutto nieruchomości. Przejrzyj ponownie swój wstępny biznes plan i dostępne zasoby, aby określić opcję, która może prowadzić do większej rentowności.- Większość nowych deweloperów woli kupować nieruchomości na wynajem. W ten sposób mają stały strumień dochodów, na który mogą liczyć i które z kolei mogą zostać wykorzystane na inne projekty.
- Jeśli wolisz takie podejście, spróbuj zarobić do 10% swojej początkowej inwestycji poprzez opłaty za wynajem każdego roku. Kupując nieruchomości w celu odsprzedaży, lepiej poprosić o co najmniej 30% całkowitej kwoty zakupu, aby uzasadnić wydatki. Na przykład 150 000 euro rocznego dochodu z wynajmu wystarcza, aby utrzymać nieruchomość o wartości 1,5 miliona euro. W przypadku jednego projektu z inwestycją w wysokości 4 milionów euro zrobisz dobrą ofertę, jeśli sprzedasz nieruchomość za co najmniej 1,2 miliona euro więcej.
-
Znać ryzyko zakupu nieruchomości. Nie ma gwarancji, że towary, które kupisz, przyniosą ci pieniądze, nawet jeśli znajdują się dokładnie w środku regionu, który kwitnie gospodarczo. Jak w przypadku każdego przedsięwzięcia biznesowego, zawsze istnieje element przypadku. Jeśli nie masz pewności, czy możesz żyć realistycznie bez dochodów z nowej nieruchomości, rozsądniej byłoby znaleźć bezpieczniejszą opcję.- Niezliczone inne nieistotne czynniki mogą uniemożliwić generowanie zysków przez nieruchomość zgodnie z oczekiwaniami. Należą do nich nieprzewidziane problemy strukturalne i ewolucja stożka gospodarczego. Czynniki te są często trudne lub niemożliwe do przewidzenia.
Część 3 Ustanowienie portfela nieruchomości
-
Docieraj do nieruchomości w obiecujących obszarach. Dobrą zasadą jest identyfikowanie obszarów, które dopiero zaczynają wykazywać oznaki wzrostu lub które ostatnio wzrosły. W ten sposób możesz nabyć nieruchomość po niskiej cenie i sprzedać ją drożej, maksymalizując zyski.- Kieruj reklamy na niedrogie obiekty znajdujące się w pobliżu szkół, dużych korporacji, centrów handlowych i innych witryn, które mogą przyciągać kupujących.
- Częstym błędem początkujących programistów jest poszukiwanie miejsc, które są już dobrze prosperujące i próba dotarcia tam. Należy pamiętać, że im wyższy wzrost, tym mniejsze możliwości ekspansji.
-
Poszukaj zmotywowanych sprzedawców. Będziesz robić dobre interesy z ludźmi, którzy będą musieli jak najszybciej sprzedać nieruchomość. Może to być przedsiębiorca będący w stanie upadłości, rozwiedziona para lub właściciel, który osiedla się gdzie indziej i nie ma wielkiego zainteresowania nieruchomościami. Ci ludzie wiedzą, że jeśli nie sprzedadzą od razu swojej nieruchomości, mogą stracić dużo ze swoich inwestycji.- Rozważ zatrudnienie agenta nieruchomości, który pomoże Ci znaleźć nieruchomości i negocjować ich ceny. Ogólnie rzecz biorąc, agenci nieruchomości próbują dowiedzieć się, dlaczego sprzedawcy oddzielają się od swojej nieruchomości, co może dać przewagę, gdy nadejdzie czas na złożenie oferty.
-
Nie spiesz się przed dokonaniem zakupu. Nie spiesz się, aby zawrzeć umowę. Przed dokonaniem zobowiązania musisz upewnić się, że wykonałeś dobrą robotę, badając i oceniając ryzyko i potencjalne zyski z każdej nieruchomości, na którą kierujesz swoją ofertę. W przeciwnym razie możesz skończyć z wydatkowaniem większej ilości zasobów niż kiedykolwiek sobie wyobrażałeś, co może doprowadzić do utraty wydajności.- Zadaj bieżącemu właścicielowi wszelkie pytania dotyczące kwestii takich jak utrzymanie, podział na strefy i podatki. W razie potrzeby poświęć kilka dni na przemyślenie swojej decyzji.
- Po znalezieniu idealnej nieruchomości nie wahaj się podpisać umowy z Twoim imieniem i podpisem.
-
Odnów z zespołem pracowników. Gdy nieruchomość należy do ciebie, będziesz musiał ją tylko odnowić, aby ją sprzedać. W zależności od rodzaju nieruchomości może być konieczne zatrudnienie wykonawcy lub architekta, zespołu budowlanego, inżynierów, projektantów i projektantów wnętrz, aby urzeczywistnić Twoją wizję. Głównym celem tutaj jest uczynienie go lepszym niż w momencie zakupu, co zwiększa jego wartość.- W przypadku małych projektów i domów jednorodzinnych, w których rekrutacja innych osób byłaby finansowo niemożliwa, możesz samodzielnie zaoszczędzić na kosztach napraw, wykonując podstawowy remont.
- Sprzedając nieruchomość, oceń ją w sposób zgodny z wprowadzonymi ulepszeniami. Musisz być w stanie negocjować rozsądnie, aby osiągnąć sumę wystarczająco zbliżoną do ceny sprzedaży, abyś mógł z niej żyć.
- Zanim zaczniesz planować swój pierwszy projekt nieruchomościowy, zaoszczędź jak najwięcej kapitału, aby uzupełnić pożyczki zaciągnięte w firmie. Z przyjemnością to zrobisz, jeśli wydatki będą wyższe niż te, które negocjowałeś.
- Upewnij się, że wszelkie prace remontowe w Twojej nieruchomości spełniają parametry określone w kodeksach przestrzennych i kodach budowlanych obszaru.
- Dobrym pomysłem może być współpraca z doświadczonym deweloperem przy pierwszych dwóch projektach. Może zaoferować cenne porady i pomóc uniknąć pułapek, które powodują problemy dla początkujących.
- Kupowanie nieruchomości na aukcji może być świetnym sposobem na skorzystanie z wyjątkowej okazji.
- W miarę zdobywania doświadczenia łatwiej będzie ci uzyskać pożyczki i zatwierdzić swoje wnioski w późniejszym terminie.
- Biorąc pod uwagę nieodłączne ryzyko, rozwój nieruchomości może nie być najbezpieczniejszą działalnością dla osób bez dużej sieci finansowej.